Sous-Location Airbnb à Paris en 2026 : Réglementation, Plafond des 90 Jours et Numéro d'Enregistrement
Locataire à Paris et vous souhaitez sous-louer sur Airbnb ? En 2026, la réglementation s'est durcie : plafond ramené à 90 jours par la loi Le Meur, numéro d'enregistrement obligatoire, accord écrit du propriétaire… Ce guide complet vous explique tout pour louer légalement et éviter les amendes allant jusqu'à 20 000 €.
En resume
Guide complet pour les locataires parisiens souhaitant sous-louer leur résidence principale sur Airbnb en 2026 : cadre légal, plafond des 90 jours issu de la loi Le Meur, numéro d'enregistrement mairie obligatoire, sanctions, et démarches pratiques étape par étape.
Locataire à Paris et tenté(e) par la sous-location sur Airbnb ? Bonne idée — mais la capitale est la ville de France où la réglementation est la plus stricte. Accord du propriétaire, numéro d'enregistrement mairie, plafond des 90 nuits depuis la loi Le Meur, logement interdit si DPE F ou G : chaque détail compte. Ce guide complet vous explique tout pour louer en toute légalité et éviter des amendes allant jusqu'à 20 000 €.
1. Est-ce légal de sous-louer son appartement sur Airbnb à Paris ?
Le principe général : oui, mais sous conditions strictes
La loi du 6 juillet 1989 (article 8) autorise la sous-location d'une résidence principale, mais uniquement si deux conditions sont réunies :
- L'accord écrit du propriétaire est obligatoire — une autorisation verbale ne suffit pas légalement.
- Le loyer perçu du sous-locataire ne peut pas dépasser le montant de votre propre loyer (charges comprises).
Si votre bail contient une clause interdisant expressément la sous-location, cette interdiction est opposable. Vérifiez votre contrat avant toute démarche.
La notion de résidence principale
La réglementation Airbnb ne s'applique qu'à votre résidence principale, soit le logement où vous habitez au moins 8 mois par an.
La loi Le Meur interdit depuis le 1er janvier 2025 la mise en location touristique de tout logement présentant un DPE de classe F ou G. Si votre appartement est une passoire thermique, vous ne pouvez légalement pas le proposer sur Airbnb, même avec l'accord du propriétaire.
Le plafond de loyer : une règle souvent méconnue
Si vous payez 1 200 € de loyer mensuel, vous ne pouvez pas facturer plus de 1 200 € par mois à vos sous-locataires Airbnb. En cas de contrôle, c'est vous qui êtes en faute.
2. Le numéro d'enregistrement mairie : obligatoire à Paris depuis 2017
Pourquoi ce numéro existe-t-il ?
La Ville de Paris a instauré un système de déclaration préalable en mairie pour toute mise en location touristique d'une résidence principale.
Comment obtenir son numéro d'enregistrement ?
- Rendez-vous sur paris.fr, rubrique "Déclarer un meublé de tourisme"
- Renseignez vos informations personnelles et les caractéristiques du logement
- Précisez qu'il s'agit de votre résidence principale
- Vous recevez votre numéro d'enregistrement sous 48 heures
Où afficher ce numéro ?
Vous devez l'afficher sur toutes vos annonces Airbnb, ainsi que sur les autres plateformes. Sans numéro valide, votre annonce peut être suspendue.
L'absence de numéro d'enregistrement entraîne une amende immédiate de 1 500 € par annonce, en plus de la suppression automatique de la publication. Ne publiez aucune annonce sans avoir obtenu votre numéro au préalable.
Le portail national Déclaloc : obligatoire à partir du 20 mai 2026
La loi Le Meur crée un portail numérique national centralisé (Déclaloc) pour l'ensemble du territoire. Toutes les communes devront avoir activé ce système au plus tard le 20 mai 2026.
3. Le plafond des 90 jours : la grande nouveauté de la loi Le Meur
De 120 à 90 jours : pourquoi ce changement ?
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a permis aux communes de réduire la limite annuelle à 90 jours. Paris l'a immédiatement appliqué depuis le 1er janvier 2025.
Comment Airbnb applique ce plafond ?
Airbnb dispose d'un compteur automatique par annonce parisienne. Dès 90 nuits atteintes, votre calendrier est bloqué jusqu'au 1er janvier suivant.
| Avant 2025 (Paris) | Depuis le 1er janvier 2025 (Paris) |
|---|---|
| 120 nuits maximum / an | 90 nuits maximum / an |
| Blocage automatique Airbnb à 120 nuits | Blocage automatique Airbnb à 90 nuits |
| Amende jusqu'à 15 000 € en cas de dépassement | Amende jusqu'à 15 000 € en cas de dépassement |
4. Les règles de copropriété : une nouvelle obligation depuis novembre 2024
Depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau règlement de copropriété doit se prononcer explicitement sur la possibilité (ou non) de louer en meublé touristique. Si vous êtes locataire autorisé, vous devez informer le syndic au moment de votre déclaration en mairie.
5. Tableau récapitulatif des obligations légales à Paris
| Obligation | Détails | Sanction en cas de manquement |
|---|---|---|
| Accord écrit du propriétaire | Document signé autorisant la sous-location | Résiliation du bail, dommages-intérêts |
| DPE minimum classe E | Logements F et G interdits depuis jan. 2025 | Location illégale, sanctions civiles |
| Plafond de loyer respecté | Le loyer de sous-location ≤ votre loyer | Action en justice du propriétaire |
| Numéro d'enregistrement mairie | 13 caractères, obtenu sur paris.fr | 1 500 € par annonce + suppression ; 20 000 € (fausse déclaration) |
| Plafond des 90 nuits/an | Résidence principale, toutes plateformes | Amende administrative jusqu'à 15 000 € |
| Information du syndic de copropriété | Déclaration préalable obligatoire (loi Le Meur) | Mise en demeure, action en cessation |
6. Paris vs autres grandes villes françaises
| Ville | Plafond de nuits/an | En vigueur depuis | Numéro d'enregistrement |
|---|---|---|---|
| Paris | 90 nuits | 1er janvier 2025 | Obligatoire (depuis 2017) |
| Marseille | 90 nuits | Février 2025 | Obligatoire |
| Bordeaux | 90 nuits | 1er janvier 2026 | Obligatoire |
| Lyon | 90 nuits | 1er janvier 2026 | Obligatoire |
| Nice | 90 nuits | 2026 | Obligatoire |
À partir du 20 mai 2026 — partout en France : Le portail national Déclaloc rend l'enregistrement obligatoire pour l'ensemble du territoire. Les plateformes seront tenues de vérifier les numéros et de supprimer les annonces non conformes.
7. Les sanctions : ce que vous risquez vraiment
Annonce sans numéro d'enregistrement
1 500 € d'amende immédiate par annonce, plus suppression automatique par la plateforme.
Fausse déclaration ou numéro frauduleux
Jusqu'à 20 000 € d'amende civile.
Dépassement des 90 jours
Jusqu'à 15 000 € d'amende administrative, prononcée par la commune.
Risques locatifs supplémentaires
- La résiliation judiciaire du bail pour faute
- Des dommages-intérêts au bénéfice du propriétaire
- L'obligation de restituer les revenus perçus
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Découvrir Joyloc gratuitement8. Checklist : sous-louer légalement sur Airbnb à Paris
Avant de publier votre première annonce, vérifiez chaque point :
✅ Mon bail n'interdit pas explicitement la sous-location
✅ Mon propriétaire a signé une autorisation écrite
✅ Le DPE de mon logement est classé A, B, C, D ou E (pas F ni G)
✅ Le règlement de copropriété n'interdit pas les meublés touristiques
✅ J'ai obtenu mon numéro d'enregistrement mairie sur paris.fr
✅ Mon numéro d'enregistrement est affiché sur mon annonce Airbnb
✅ Je surveille mon compteur de nuits pour ne pas dépasser 90 nuits/an
✅ Le loyer de sous-location ne dépasse pas mon loyer mensuel
✅ J'ai prévu de déclarer mes revenus aux impôts (micro-BIC plafonné à 15 000 €)
9. FAQ : vos questions les plus fréquentes
Puis-je sous-louer si mon bail est silencieux sur la question ?
Non. La loi du 6 juillet 1989 exige l'accord exprès du propriétaire. L'absence de clause d'interdiction ne signifie pas que c'est autorisé : sans accord écrit, vous êtes en faute.
Le compteur de 90 nuits s'applique-t-il à toutes les plateformes ?
À toutes les plateformes. Airbnb bloque automatiquement à 90 nuits sur les annonces parisiennes, mais Booking.com ou Abritel ne le font pas toujours.
Mon propriétaire peut-il réclamer une part des revenus Airbnb ?
La loi lui permet seulement d'exiger que le loyer de sous-location ne dépasse pas votre propre loyer. Il n'a pas de droit automatique sur vos revenus Airbnb au-delà de ce plafond.
Les 90 jours se comptent-ils en nuits ou en jours calendaires ?
En nuitées effectivement dormies par des voyageurs. Un séjour du samedi au lundi représente 2 nuitées, pas 3 jours.
Quelles sont les nouvelles règles fiscales depuis la loi Le Meur ?
Depuis 2025, les meublés de tourisme non classés sont soumis à un micro-BIC plus strict : plafond de recettes abaissé à 15 000 €/an et abattement forfaitaire réduit à 30 %.
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